Самостоятельная оценка квартиры.
На рынке жилья, как и на рынке любого другого товара и торгуются, и набивают цену, и сбивают цену. И оценивают товар и по объёктивным качествам и свойствам, и по субъективным факторам. И оценка способами рынка - пощупать, на язык попробовать, понюхать. Шутим. Но мы недалеки от истины. Увидеть рекламу, прикинуть стоимость, оценить возраст, размер площадей общей и жилой. Сравнить. Задача: получить желаемое, не переплачивая, или не продешевив. Чем же руководствоваться при определении цены квартиры. В этом процессе основная сложность в отсутствии норм, методик расчёта и оценки. Если, например, поручить двум независимым, даже весьма опытным, профессиональным оценщикам предоставить свои расчёты, результаты будут разниться значительно. На рынке чаще руководствуются рыночным методом оценки - аналоговым. Проводится анализ цен квартир по районам, качествам, размерам. Принимается в расчёт и экология района, и озеленение, и многие другие аспекты, имеющие значение для жизнедеятельности человека. И всё это влияет на стоимость и приоритеты при продаже и покупке жилья. Принимается во внимание и характер динамики цен в городе, районе в последний период. Продешевить и переплатить - это ведь всегда оценивается в сравнении с происходящим на рынке.
Для сравнения и оценки на первый план выступают:
I. Район.
II. Дом, в котором квартира.
III. Квартира, ее характерные параметры.
Район.
1. Местоположение в районе города; округа, микрорайона.
И соответственно в таком же порядке выстраиваются и цены на квартиры в них. Мало престижные Комсомольский, Гидрострой. Хотя и в мало престижных районах есть оазисы престижности. И не престижные районы меняют свой статус, если изменяются условия. В Комсомольском появились стройки современных домов с квартирами улучшенной планировки и не престижный район приобрёл статус престижного.
2. Социальная инфраструктура микрорайона по субъективным приоритетам.
Детские ясли, детский сад, парк, школа, институт, поликлиника, магазин - этот ряд важен для одних. Для других - боулинг, сауна, бассейн. Для третьих - авто магазин, ресторан, теннисный корт, стадион, каток, выгул для собак.
3. Наличие промышленных производств в микрорайоне, характеризующих его экологичность.
Престижнее квартиры в экологически чистом районе. Учитывается отсутствие не только промышленных предприятий, но и способ отапливания районных квартир. Пары ТЭЦ значительно снижают престижность - цену - квартир в своём районе.
4. Вид транспортной инфраструктуры.
Трамвайная система уменьшает престижность района. Если же приоритеты для покупателя в другом, то, возможно, он не обратит внимание на шум и грохот от трамваев и торопиться со снижением цены не стоит.
| 
